Sommaire de l'enquête
Sur Instagram ou YouTube, devenir marchand de biens semble être une promenade de santé : on achète, on divise, on encaisse.
Pourtant, la réalité du marché est nettement plus exigeante. Pour beaucoup d'aspirants, le rêve se brise sur le mur de la réalité. Difficultés à sourcer des opérations rentables, des travaux coûteux qui s’éternisent, des reventes qui traînent, technicité des dossiers d’urbanisme ou encore des apports personnels élevés exigés par les banques (souvent 20 à 30 %), les barrières à l'entrée sont devenues colossales.
Dans ce contexte, l’Union des Marchands de Biens prétend supprimer ces freins et proposer une alternative. L'UMDB, fondée par l’entrepreneur autodidacte Nassim BOUKROUH et l’ancien footballeur professionnel Hugo LEGNAME est-elle véritablement une alternative ?
Pour vous, nous avons échangé avec l’équipe, des membres et nous avons consulté un contrat d’association. On répond à vos questions.
L’UMDB, c’est quoi ? Un modèle hybride entre club et foncière
L'UMDB ne se définit pas comme un organisme de formation classique, mais comme un "club privé d'achat-revente express".
La nuance est de taille : au lieu de simplement "apprendre", les membres rejoignent une structure qui leur permet de réaliser des opérations réelles sur un modèle d’association. Le club apporte l'expertise technique, la force du réseau et même les fonds, tandis que le membre apporte l'opportunité sourcée localement.
Le binôme fondateur : alliance du terrain et de la discipline
Qui est Nassim BOUKROUH ?
Cofondateur et visionnaire de la structure, Nassim BOUKROUH est un pur autodidacte originaire de Roubaix. Son parcours est marqué par le terrain et l’action, deux valeurs qu'il place au centre de sa réussite. De l'usine aux énergies renouvelables, il a forgé sa réputation dans l'immobilier industriel. Son coup d'éclat reste la réhabilitation de la friche de la Lainière à Roubaix : 60 000 m² métamorphosés en un ensemble mixte de logements, commerces et locaux pour TPE-PME. Au sein de l'UMDB, il sécurise les dossiers et valide les stratégies de sortie.
Qui est Hugo LEGNAME ?
Ancien footballeur professionnel, Hugo LEGNAME a dû se réinventer suite à une blessure. Après un passage formateur sur les chantiers de bâtiment où il apprend les rouages techniques, il se tourne vers l'investissement. Il apporte à l'UMDB une culture de la discipline et de la résilience, des valeurs héritées du sport de haut niveau nécessaires pour réussir des opérations complexes.
Comment fonctionne le modèle UMDB ?
Le modèle repose sur une boucle d'exécution simple en quatre étapes :
- Le Sourcing : Le membre identifie un bien à fort potentiel, souvent off-market (hors marché officiel, comme leboncoin ou agences) et qui répond à leur cahier des charges.
- La Validation : Le staff technique de l'UMDB passe le projet au scalpel : analyse de l'urbanisme, étude de prix et calcul des marges.
- Le Financement : C'est le pilier du modèle. Si le projet est validé, le club finance 100 % de l'opération via ses propres capitaux.
- La Revente : Le projet est piloté jusqu'à la "sortie", la cession finale. La marge nette est ensuite partagée entre le membre et le club.
Peut-on vraiment s’affranchir des banques ?
C'est la promesse phare de l'UMDB : permettre de réaliser des opérations sans solliciter de crédit bancaire personnel ni injecter de capital dans l'achat. En utilisant ses fonds propres, le club permet à ses membres de contourner le durcissement actuel des conditions d'octroi de crédits.
Toutefois, ce modèle n'est pas synonyme de gratuité. Le membre investit son temps, son énergie et s'acquitte d'un droit d'entrée pour accéder à cet écosystème.
Rentabilité et adhésion : Ce qu'il faut savoir
Gagne-t-on vraiment de l’argent avec l’UMDB ?
Les gains sont proportionnels à la qualité des dossiers, mais aussi au palier d’adhésion au club (on y revient plus tard). Le modèle étant basé sur un partage de marge, les intérêts du club et du membre semblent converger. Certains membres, à l'instar de Théo, témoignent d'opérations générant plusieurs millions d'euros de chiffre d'affaires. L'intérêt ici est de pouvoir réaliser des deals inaccessibles seul, même si la marge finale est partagée.
Quel est le prix d’adhésion à l’UMDB ?
L'UMDB ne communique pas de prix public. L'accès est sélectif et se fait via des entretiens de sélection (workshop, appels individuels). Le coût d'entrée est présenté comme un investissement dans un cadre d'exécution pro, incluant l'accès au financement illimité pour les deals validés.
Il est conseillé de demander une présentation complète des différents paliers pour comparer le coût aux bénéfices (financement, absence de caution personnelle, niveau d’accompagnement et pourcentage du partage de la marge).
Le point fort : L'adhésion est intégralement remboursée lors de la finalisation de la première opération, transformant l'investissement initial en une simple avance sur frais pour les membres actifs.
Maîtrise des risques et retours d'expérience
L'immobilier comporte des aléas (urbanisme, marché). L'UMDB réduit cependant les risques évitables : tout projet bancal est rejeté par le staff technique avant l'acquisition. Le principal risque réside finalement dans l'inaction : sans sourcing de qualité, pas d'opération et pas de gains financiers.
Avis UMDB : que disent les membres ?
Les retours des membres actifs mettent en avant la puissance du réseau et la vitesse d'action.
Maud N. : "Membre du club UMDB, je me sens vraiment à ma place... Contrairement aux idées reçues, il n’y a pas que des hommes à l’UMDB, et les femmes y sont pleinement reconnues. Nassim et Hugo ont une approche très juste, humaine et équitable."
Lutfi O. : "C'est une vraie Union et pas simplement une formation... on est associé avec l'UMDB puisque les opérations sont auto-financées et menées à bout avec eux de A à Z."
Eve-Sophia G. : "Le club UMDB est bien plus qu’un simple réseau : c’est un véritable écosystème... Les échanges sont de très haut niveau, avec des retours d’expérience concrets, des opportunités réelles et une vraie culture du terrain."
Greg N. : "Je suis arrivé comme un petit investisseur et, au fil des mois, j’ai réellement franchi un cap pour devenir un professionnel... La nouvelle plateforme permet de comprendre pas à pas toutes les étapes pour devenir un marchand de biens efficace et rentable."
Rémi B. : "L’UMDB, ce n’est pas une formation de salon... j’ai deux affaires engagées à ce stade. On progresse quand on s’entoure d’une organisation rigoureuse, alignée, et profondément ancrée dans le terrain."
Thierry A. : "Il y a un réel suivi individuel pour renseigner les membres des difficultés qu’ils peuvent rencontrer et les conseiller."
Driss O. : "L'organisation administrative est d'une simplicité, d'une bienveillance, d'une rapidité et d'une efficacité... Grâce à des discussions de qualité, j'ai pu accélérer ma progression et saisir que tout est possible !!!"
Elliott S. : "J’étais complètement débutant et j’ai appris énormément... Ce que j’aime, c’est que ce n'est pas une formation magique : il faut bosser, mais quand on s’implique, on avance vraiment."
Théo : "Si j'avais écouté mes doutes, je n'aurais jamais pu réaliser une opération à huit millions d'euros... avec un bénéfice de quatre millions."
Conclusion : Faut-il franchir le pas ?
L'UMDB s'impose comme un accélérateur puissant pour ceux qui souhaitent faire du métier de marchand de biens une réalité professionnelle, que ce soit à plein temps ou en complément d’une autre activité. L’Union des Marchands de Biens permet de s'affranchir des freins que connaissent les marchands solitaires. Ce n'est pas une voie de facilité, mais un cadre d'association exigeant. Pour l'entrepreneur prêt à s'investir sur le terrain, le modèle de Nassim BOUKROUH et Hugo LEGNAME offre une opportunité rare de changer d'échelle.
Points forts :
- Expertise de terrain de Nassim BOUKROUH et son équipe d’experts (notaire, juriste, fiscaliste…).
- Financement total des opérations validées.
- Remboursement de l'adhésion au premier deal.
Points faibles :
- Processus de sélection rigoureux et ponctuel.
- Nécessite une implication régulière et disciplinée sur le terrain.
Enfin, l'horizon de l'UMDB dépasse désormais nos frontières. Après un développement national, le club immobilier se déploie à l’internationale : Suisse, Belgique, jusqu'aux marchés de Dubaï, du Canada et de l'Afrique du Sud. Un déploiement mondial qui démontre le sérieux et l’efficacité du club dans un marché plus complexe que jamais.